Poradenstvo, podpora a aktuálne
informácie pre každý bytový a rodinný dom

 

TLAČOVÉ SPRÁVY

Bratislava, 1. 8. 2017|

Konferenciu Tepny domu podporujú významní partneri

Konferencia Tepny domu, ktorá sa uskutoční 11. - 12. septembra 2017 v Brne, získala významného hlavného partnera. Je ním Československá obchodní banka, ktorá má najväčšie skúsenosti s obsluhou bytových družstiev a spoločenstiev vlastníkov bytov a detailne pozná finančné potreby týchto subjektov.

Čítať celý článok...

Správcovia bytových domov, čas máte už len do konca roka


Dňa 22. septembra 2015 bol v Národnej rade Slovenskej republiky schválený vládny návrh nového zákona o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o správcoch bytových domov“), ktorý nadobudol účinnosť 1. januára 2016. Už je to teda viac ako rok, čo aplikačná prax poukázala na niektoré skutočnosti, ktoré je potrebné v prípade existujúcich podmienok brať do úvahy a pracovať s nimi.

mdv logo

Starostlivosť o bývanie, špecificky v prípade bytových domov, je jednou zo základných úloh každého jednotlivca. Správa, prevádzka a údržba bytového fondu je komplexnou a koncepčnou činnosťou, ktorá v praxi nekladie požiadavky len na vedomosti a skúsenosti z oblasti stavebníctva, ekonómie, práva alebo manažmentu, ale aj komunikácie a schopnosti riešiť spory, pričom práve pravidelná údržba, ako aj priebežné riešenie vznikajúcich problémov, pomáhajú udržať zdravé a bezpečné životné podmienky v bytovom dome. Nezastupiteľnú úlohu v celom procese má aj kvalitne vykonávaná správa bytového domu. Bez ohľadu na to, či si správu svojich bytových domov vykonávajú vlastníci bytov a nebytových priestorov prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako samosprávneho spôsobu zabezpečenia správy alebo správu pre vlastníkov zabezpečuje správca, je nutné vykonávať túto činnosť s plnou vážnosťou a zodpovednosťou.

S cieľom dosiahnutia úpravy niektorých podmienok súvisiacich s výkonom správy bytových domov bol schválený zákon o správcoch bytových domov. Je potrebné zdôrazniť, že z pohľadu Ministerstva dopravy a výstavby SR (ďalej len „ministerstvo“) predstavuje tento zákon prvý krok nielen k vyššej profesionalizácii správcovskej činnosti, ale aj k vyššej profesionalite poskytovaných služieb, ako aj k postupnému koncepčnému riešeniu zabezpečenia kvalitnej správy bytového fondu na Slovensku.

Napriek tomu, že návrh zákona je v porovnaní s inými krátkym a v podstate technickým právnym predpisom, niektoré jeho ustanovenia boli viackrát predmetom mnohých rokovaní na rôznych úrovniach a výsledné znenie je ich výsledkom. Preto by sme na tomto mieste pre prehľadnosť zhrnuli základné body prijatého zákona o správcoch bytových domov:
•    zákon ustanovuje základné minimálne podmienky pre tie osoby, ktoré chcú vykonávať správu bytových domov za odplatu, teda spravovať cudzí majetok,
•    zákon sa nevzťahuje na spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcov, ktorí spravujú iba nebytové budovy,
•    nevyhnutnými predpokladmi výkonu činnosti správcov bytových domov sú: živnostenské oprávnenie v predmete správa a údržba bytového fondu, splnenie podmienok zákona (odborná spôsobilosť, zriadenie kancelárie, uzatvorenie poistenia) a zápis do zoznamu správcov,
•    dôveryhodnosť správcu ako nový inštitút v oblasti správy bytových domov.
Aplikačná prax poukázala na potrebu bližšieho spresnenia niektorých ustanovení. Na úvod pripomenieme základné podmienky, ktoré musí správca splniť najneskôr do 31. decembra 2017, ak chce spravovať bytové domy aj po roku 2017. Základnou principiálnou podmienkou je byť do konca roku 2017 zapísaný v zozname správcov bytových domov.

Pre úspešný zápis do zoznamu správcov je potrebné splniť nasledovné podmienky: odborná spôsobilosť, kancelária, poistenie a živnostenské oprávnenie.
Práve termínové spresnenie vyžadovaného predmetu činnosti, resp. predmetu podnikania „správa a údržba bytového fondu“ tak, ako ustanovuje zákon č. 182/1993 Z. z., bolo predmetom rokovaní s gestorom živnostenského zákona, ktorým je Ministerstvo vnútra SR, začiatkom roka 2016. Aj na základe týchto rokovaní bolo dohodnuté, že nasledovné znenia zapísaných živností bude ministerstvo akceptovať bez výhrady pre účely zápisu do zoznamu správcov bytových domov:
•    správa a údržba bytového fondu (v rozsahu voľných živností, v rozsahu konkrétnych prác)
•    správa a údržba bytového a nebytového fondu (v rozsahu voľných živností, v rozsahu konkrétnych prác)
•    správa a údržba nehnuteľností (v rozsahu voľných živností, v rozsahu konkrétnych prác)

Samozrejme v prípade, že má subjekt samostatne zapísanú správu a samostatne údržbu (v zmysle vyššie uvedeného), aj takto zapísané živnosti sú v poriadku.

Odborná spôsobilosť sa nadobúda absolvovaním ďalšieho odborného vzdelávania v akreditovanom vzdelávacom kurze spĺňajúceho podmienky vyhlášky č. 328/2015 Z. z. o minimálnom obsahu ďalšieho odborného vzdelávania správcov bytových domov a vzoroch žiadostí o zápis do zoznamu správcov bytových domov, pričom ministerstvu sa preukazuje kópiou osvedčenia o absolvovaní vzdelávania. Je dôležité upozorniť na zákonné ustanovenie, ktoré upravuje, že jedna fyzická osoba môže zabezpečovať odbornú spôsobilosť len pre jeden subjekt.

Čo sa týka splnenia podmienky zriadenej kancelárie je možné konštatovať, že doteraz bolo iba niekoľko doplnení podaných žiadostí, ktoré sa týkali formálnych náležitostí súvisiacich s predloženými dokladmi. Aj z praxe je zrejmé, že znenie ustanovení v tomto paragrafe je dostatočne jasné v tom, že správca je povinný mať zriadenú kanceláriu, ktorá musí byť otvorená dva pracovné dni v týždni, minimálne štyri za sebou idúce hodiny.

Kritickým bodom sa ukazuje byť poistenie. Na účely zápisu do zoznamu správcov je potrebné, aby mal správca uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone podnikateľskej činnosti (prevádzková zodpovednosť). Takýmto poistením však nie je poistenie štatutárnych orgánov za škodu spôsobenú spoločnosti (správcovi) alebo poistenie zamestnanca za škodu spôsobenú zamestnávateľovi.
Správcovia v druhej polovici roka 2016 začali vo väčšej miere využívať možnosť podávania elektronickej žiadosti cez webový portál www.zoznamspravcov.sk. Zapísaní správcovia budú mať možnosť plniť si svoje zákonné povinnosti práve prostredníctvom tohto elektronického systému. Ide hlavne o povinnosť nahlásenia zmeny zapisovaných údajov ministerstvu.

Jednou z opakovaných otázok je možnosť vyčiarknutia správcu zo zoznamu správcov, preto považujeme za potrebné poukázať na nasledovné - k vyčiarknutiu môže prísť iba na základe objektívnych skutočností, ktoré neumožňujú ministerstvu ako správnemu orgánu rozdielny alebo subjektívny prístup ku konkrétnym osobám. S výnimkou vyčiarknutia na vlastnú žiadosť ide najmä o prípady straty oprávnenia podnikať, zániku osoby, nesplnenia podmienok odbornej spôsobilosti, neexistencia kancelárie a poistenia alebo straty dôveryhodnosti osoby. Osobitným dôvodom vyčiarknutia je aj opakované a dlhodobé neplnenie si informačnej povinnosti voči ministerstvu. Pre úplnosť uvádzame, že pokuty uložené správcom inými orgánmi nie sú dôvodom na ich vyčiarknutie zo zoznamu ani v prípade ich opakovania.

Ďalšou opakujúcou sa témou je otázka dohľadu a kontrolných právomocí ministerstva. Predmetom dohľadu je dodržiavanie podmienok pre výkon činnosti správcov, teda výlučne tých, ktoré sú uvedené v zákone č. 246/2015 Z. z. Ministerstvo nemá právomoc vykonávať dohľad nad jednotlivými úkonmi správy a povinnosťami z toho vyplývajúcich – tieto patria iným orgánom, najmä Slovenskej obchodnej inšpekcii, Živnostenskému úradu, prípadne Úradu na ochranu osobných údajov, resp. iným príslušným orgánom.


Úplne na záver krátka štatistika roka 2016: v priebehu roka 2016 ministerstvo zaevidovalo 57 podaných žiadostí o zápis do zoznamu správcov bytových domov. Z uvedeného počtu bolo 53 žiadateľom vydané osvedčenie o zápise. Iba v troch prípadoch bola žiadosť zamietnutá napriek priznaniu dodatočnej lehoty na splnenie podmienok pre úspešný zápis do zoznamu. Od začiatku roka 2017 je možné identifikovať zvýšený počet žiadostí o zápis do zoznamu, pričom ministerstvo očakáva, že najväčší nápor počtu podaných žiadostí bude v priebehu jesene tohto roka.


Zároveň si dovolíme odporúčať všetkým subjektom, ktorých sa povinnosť zápisu do zoznamu správcov bytových domov týka, aby si proces podania žiadosti o zápis nenechávali na posledné dni tohto roka, ale aby tento proces absolvovali, aj vzhľadom na niektoré opakujúce sa nedostatky v doteraz predložených žiadostiach a potrebu ich úpravy, resp. doplnenia, čo možno najskôr.

Ing. Miloš Hajdin
MDV SR, riaditeľ odboru koncepcie bývania a mestského rozvoja
Ministerstvo dopravy a výstavby SR
tel.: 02 594 94 622
Táto adresa je chránená pred robotmi nevyžiadanej pošty. Ak ju chcete vidieť, musíte mať povolený JavaScript.
www.zoznamspravcov.sk